Три правила игры
Вы можете сказать: «А нужны ли все эти хлопоты с созданием команды? Мой проект достаточно прост, и большую часть работы я могу сделать самостоятельно. Моя команда должна быть минимальной по составу. И это избавит меня от многих проблем». Но прежде чем так поступить, постарайтесь понять, что, работая с недвижимостью, очень трудно сделать что-нибудь в одиночку. Это командная игра, и поэтому я выработал три правила, по которым она должна проводиться.
Потребность в команде нигде не проявляется так остро, как в период подготовительных мероприятий, предшествующих моменту покупки. Это абсолютно необходимая часть любой сделки с недвижимостью. Если у вас хорошая команда, то недвижимость может доставить вам массу радости, так как зачастую в ней удается обнаружить скрытые драгоценные камни, сигнализирующие о дополнительных прекрасных возможностях. С другой стороны, вы можете оказаться обладателем проблемной собственности, и вам придется жить в постоянном кошмаре из-за команды, которая упустила что-то существенное в подготовительный период.
Необходимо помнить, что на подготовительные мероприятия обычно отводится не менее шестидесяти дней. За это время в объекте недвижимости необходимо выявить все проблемы и возможности и прийти к выводу, даст ли вам эта сделка доход и какие условия для этого надо соблюсти. Этот период предназначен также для того, чтобы выявить и, по возможности, устранить (или смягчить) риски для всех сторон – покупателя, продавца, кредитора и многочисленных третьих лиц, включая профессионалов из вашей команды.
Три правила игры, выработанные Чаком
Правило № 1. Талант себя обязательно проявит. Вы должны твердо усвоить, что включение в команду способных и талантливых специалистов служит вашим интересам. Со временем неизбежные начальные расходы на это окупят себя сторицей.
Правило № 2. Вы покупаете «мозги», поэтому дайте людям возможность в полной мере использовать их для решения ваших проблем. Участники команды должны без утайки и с полной откровенностью докладывать вам обо всех деталях и обстоятельствах сделки. Вы должны быть в курсе всех проблем, чтобы отыскать их решение и определить, во что они вам обойдутся. К сожалению, бывает так, что стоимость продолжения процесса начинает перевешивать будущую выгоду, и вам приходится останавливаться, чтобы впоследствии не выбрасывать деньги на ветер.
Правило № 3. Лучше взять в команду специалиста с выдающимися знаниями и умениями, чем человека, который просто участвовал в прошлом в совершении ряда аналогичных типовых сделок.
В соответствии с правилом № 2 на подготовительном этапе вам нужна команда, которая готова высказать всю правду о приобретаемой недвижимости, даже если эта правда горькая. Ваши эксперты и консультанты не должны скрывать от вас неприятные факты, чтобы была возможность вовремя отказаться от неприемлемой сделки. Итак, с точки зрения участника команды и юриста я хочу сказать, какие люди вам требуются в команде и в чем заключается их роль.
Помните, что речь идет только о ключевых фигурах, которые вам понадобятся при заключении практически любой сделки. Я считаю, что люди в целом делятся на две категории: одни ориентируются в основном на широкое сотрудничество, а другие только на выполнение своих узких функций. Хотя моя юридическая практика изначально нацелена на ограниченный круг проблем, сам я лично настроен на сотрудничество с другими участниками команды, которые имеют такие же взгляды. Я готов работать и с теми, кто занят только своими узкими задачами, но считаю, что у них ограничены возможности и способности по решению комплексных проблем, особенно когда их часть работы уже завершена.
Юрист, специализирующийся на недвижимости
Заметьте, речь идет не просто о юристе, а о юристе, специализирующемся на недвижимости. Об этом необходимо заявить с самого начала. Сделки с недвижимостью имеют существенные отличия от всех остальных, поэтому очень важно нанять юриста, который разбирается в вопросах недвижимости и имеет соответствующий опыт. Одной только специализации в области общего хозяйственного права недостаточно.
Я с такой настойчивостью подчеркиваю это потому, что хороший юрист, разбирающийся в недвижимости, может снять с вас большую нагрузку, защищая ваши тылы и координируя действия всей команды. Опытный юрист достаточно самостоятелен и уверен в себе, но в то же время хорошо знает, когда необходимо обратиться за помощью к вам или другому члену команды. В сделках с недвижимостью бывают нюансы, с которыми юрист, каким бы опытным он ни был, еще не сталкивался. Вам совсем ни к чему, чтобы он самостоятельно набирался опыта за ваш счет. Он должен лишь располагать широким кругом связей как внутри фирмы, так и за ее пределами, которые помогут ему решить любую проблему.
Зачастую юрист берет на себя также задачу по составлению и соблюдению бюджета и графика работ на подготовительный период. Это значит, что он должен появиться в вашей команде одним из первых, чтобы подготовить документы, необходимые на самых ранних этапах, в частности, график сроков и протокол о намерениях, а также своевременно обнаружить и устранить все сомнения и риски в уже имеющейся документации.
Хороший юрист – это ваш лучший союзник. Мне часто приходится давать советы и консультации, которые способствуют совершению сделок с недвижимостью и развитию бизнеса клиентов в целом. У себя в фирме мы подходим к проектам с позиций заказчика, желающего знать все о препятствиях, стоящих у него на пути, и, естественно, о нестандартных способах их преодоления. Если ваш юрист только выявляет проблемы, но не указывает, как их решать, то это явный признак того, что его пора менять. В случае, когда его неуважительное, пассивное или слишком агрессивное поведение в отдельных ситуациях вызывает у вас дискомфорт, то опять же вам, скорее всего, понадобится новый юрист.
Реальная история
Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и отличия, но среди них встречаются и поистине уникальные, которые порой заставляют всю команду работать за гранью собственных возможностей и творить чудеса.
Инвесторы могут легкомысленно полагаться на свои способности преодолевать многочисленные препятствия и порой теряют бдительность, встречаясь с ситуацией, которая способна сорвать все планы. Я вспоминаю одну группу клиентов, у которых за плечами было множество успешных сделок с недвижимостью. Все они были умными и проницательными бизнесменами, однако непрерывные прошлые успехи отрицательно сказались на их способности трезво оценивать обстановку. Они не смогли отказаться от покупки недвижимости, хотя и знали, что в этом многоквартирном жилом доме имеются явные и скрытые недостатки, а сроки выполнения многих регламентных ремонтных работ по отопительным и вентиляционным системам просрочены. Устранение недостатков потребовало серьезного ремонта, в результате чего здание просело в грунт более чем на тридцать сантиметров! Независимо от того, каких успехов вы добивались в прошлом, вам необходимо подходить к каждой новой сделке словно в первый раз.
Именно поэтому вам требуется сильная команда с определившимся костяком, работа которой всегда стабильна и предсказуема. Чем дольше вы сотрудничаете с ней, тем эффективнее будут результаты.
По роду деятельности нам приходится читать и анализировать все документы, касающиеся сделки, в том числе отчеты третьих лиц об обследовании здания, договоры купли-продажи, кредитные банковские документы. Зачастую нас просят составить проекты этих документов, а также учредительные договоры инвестиционных товариществ.
Вы ищете юриста?На что надо обращать внимание и чего следует избегать
То, что вам нужно:
• умение применять накопленные знания и опыт;
• наличие времени для оказания вам помощи;
• понимание своих профессиональных ограничений;
• готовность принять помощь от других юридических фирм;
• способность работать в команде;
• опыт совершения различных видов сделок с недвижимостью;
• опыт проведения сложных комбинаций по финансированию покупок;
• общий подход к ведению дел (отчасти джентльмен, отчасти бульдог);
• наличие поддержки со стороны юридической фирмы (длинная скамейка запасных).
Чего надо опасаться:
• проигранные дела;
• жалобы от клиентов на непрофессионализм;
• наличие опыта в составлении деловой документации и ведении судебных дел, но отсутствие связи со сферой недвижимости;
• поведение, вызывающее у клиента дискомфорт.
